91 300 logements bloqués en indivision : une nouvelle loi pour en finir avec les successions figées
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 entend débloquer les successions figées. Mais certaines de ses dispositions sont plus ciblées qu'annoncées, et d'autres attendent encore leurs décrets d'application. Ce que les études notariales peuvent faire dès maintenant, et ce qu'elles doivent savoir avant d'agir.
L'exposé des motifs de la réforme cite un chiffre fort : 91 300 logements vacants en France, parmi lesquels figurent de nombreux biens en attente de règlement d'une indivision successorale ou post-communautaire, parfois depuis des décennies. Du côté des successions vacantes, les chiffres sont tout aussi parlants : la Direction nationale d'interventions domaniales (DNID) gérait en 2024 quelque 27 000 biens immobiliers, dont 8 821 en indivision, pour un stock total d'environ 36 000 dossiers ouverts, en hausse de 70 % en dix ans (rapport Assemblée nationale n° 1004).
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, adoptée à l'unanimité par le Parlement, entend lever les verrous procéduraux qui paralysent ces dossiers. Les annonces ont été enthousiastes. La réalité du texte est plus précise, et mérite une lecture attentive avant de changer les pratiques.
Ce qui s'applique dès le 9 avril 2026
Deux dispositions sont d'application immédiate, sans attendre de décret complémentaire.
La première modifie l'article 815-6 du Code civil. Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Cette possibilité existait déjà à travers la jurisprudence de la Cour de cassation (arrêt du 4 décembre 2013), mais elle n'était pas inscrite dans la loi. La codification lui donne une assise plus solide et une prévisibilité accrue. Pour les dossiers où un acquéreur est identifié, où le bien se dégrade ou où les charges s'accumulent, le notaire peut désormais accompagner une demande d'autorisation judiciaire sur cette base, sans passer par la procédure plus lourde de l'article 815-5-1.
La seconde (art. 840) étend le champ du partage judiciaire aux opérations de liquidation et de règlement des intérêts patrimoniaux des couples, époux, partenaires de PACS et concubins, même en l'absence d'indivision au sens strict, lorsque la complexité juridique le justifie. Ce n'est pas un bouleversement, mais une clarification utile pour certains dossiers de séparation complexes.
La procédure à la majorité des deux tiers : un périmètre à ne pas généraliser
L'article 6 de la loi modifie la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, qui organise l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété, un régime historiquement lié à la Corse. L'ANIL, dans son analyse juridique du texte, est précis sur ce point : "Désormais en Corse, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent décider, devant notaire, de procéder à la vente ou au partage du bien."
Le mécanisme prévoit que le notaire signifie le projet aux autres indivisaires dans le mois suivant, assure sa publicité (journal d'annonces légales, affichage, publication en ligne), et dresse procès-verbal en cas d'opposition dans les trois mois. Le tribunal judiciaire peut ensuite autoriser l'opération si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants.
Ce dispositif ne crée pas, en droit commun national, une règle générale permettant à la majorité des deux tiers de vendre un bien indivis. En droit commun, l'article 815-3 du Code civil permettait déjà aux titulaires d'au moins deux tiers des droits d'accomplir certains actes d'administration et de gestion. Mais la vente d'un immeuble indivis reste un acte de disposition pour lequel le consentement de tous les indivisaires est en principe requis, sauf autorisation judiciaire. Sur ce terrain national, c'est l'article 815-6 modifié qui constitue le véritable outil opérationnel, décrit ci-dessus.
Ce que la loi ne règle pas encore
Deux points méritent une vigilance particulière.
L'article 841, modifié par la loi, renforce ce qu'on pourrait appeler le binôme juge-notaire dans les partages judiciaires. Le juge commis aux opérations de partage devient compétent pour trancher les contestations survenant en cours de liquidation et pour ordonner directement les licitations, sans renvoi systématique en formation collégiale. Dans les dossiers contentieux, cela peut représenter un gain de temps réel : le notaire n'est plus seul face aux blocages, et le juge intervient plus tôt et plus directement dans le déroulement des opérations. Mais les modalités précises de cette compétence élargie sont renvoyées à un décret en Conseil d'État, qui n'a pas encore paru. Les études devront attendre ce texte avant d'anticiper un changement de procédure sur ce point.
L'autre point est moins médiatisé, mais plus concret pour les praticiens : la loi supprime l'article 841-1 du Code civil. Celui-ci permettait au notaire de mettre en demeure un indivisaire inerte, puis de demander au juge de désigner un mandataire pour le représenter. Cet outil disparaît. Selon le rapport de présentation de la loi, cette suppression est liée à la généralisation prévue de la représentation obligatoire par avocat à tous les stades de la procédure, que définira un prochain décret. En attendant ce texte, c'est un vide que les études devront gérer au cas par cas.
Pour les successions vacantes : des assouplissements immédiats
La loi simplifie aussi le régime des successions vacantes, c'est-à-dire celles où aucun héritier ne se manifeste ou où tous ont renoncé. La DNID, dont la charge de travail a augmenté de 70 % en dix ans, gérait en 2024 environ 27 000 biens immobiliers, dont 8 821 en indivision. La loi lui apporte deux assouplissements immédiats : la possibilité de donner mandat pour la signature des actes de vente (sans être présente physiquement à chaque acte), et la modernisation de la publicité des ordonnances de curatelle par voie numérique. Pour les études qui collaborent régulièrement avec les services du Domaine, ce sont des simplifications logistiques concrètes.
Ce que ça change pour les études, en pratique
La loi du 7 avril 2026 n'est pas une refonte du droit de l'indivision. Elle procède par ajustements ciblés, ouvre des brèches opérationnelles qui n'existaient pas et consolide des outils que la jurisprudence avait déjà tracés. Les études ont intérêt à s'y préparer sur deux fronts.
D'abord, repérer les dossiers en cours susceptibles de bénéficier des dispositions d'application immédiate : autorisation de vente individuelle (art. 815-6), extension du partage judiciaire aux couples (art. 840). Ce travail de qualification suppose une bonne connaissance du dossier, de la situation de chaque indivisaire et de la valeur du bien.
Ensuite, ne pas anticiper sur les dispositions qui attendent leur décret d'application. Le juge commis renforcé (art. 841) est une perspective, pas encore un outil opérationnel.
Lire le texte, pas l'annonce
La loi 2026-248 mérite d'être lue avec les yeux du praticien. Certains de ses apports sont immédiats et significatifs. D'autres sont des promesses conditionnées à des textes réglementaires qui restent à paraître. Distinguer les deux, c'est la première utilité que cette réforme apporte aux études qui veulent s'en saisir correctement.
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Sources
- Légifrance, Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, JORF n° 3 du 8 avril 2026 — texte intégral
- ANIL, "Simplification de la sortie de l'indivision et gestion des successions vacantes", analyse juridique 2026 — lire
- Assemblée nationale, Proposition de loi n° 823 (exposé des motifs, chiffres Observatoire des territoires) — lire
- Assemblée nationale, Rapport n° 1004 (chiffres DNID) — lire
- Banque des Territoires, "Parution de la loi pour sortir de l'ornière de l'indivision successorale" — lire
- L'Officiel des Métiers, "Indivision et successions vacantes : la loi 2026-248 est parue", 8 avril 2026
- Kohen Avocats, "Loi du 7 avril 2026 : comment la réforme de l'indivision successorale débloque enfin les successions", 9 avril 2026
