La grande transmission des baby-boomers : 9 000 milliards et le notaire en première ligne

Trois héritiers. Une maison familiale en Normandie. L'un veut vendre, l'autre veut garder, le troisième n'a pas les moyens de racheter les parts de ses frères. Ce scénario, banal, humain et souvent douloureux, va se répéter massivement dans les quinze prochaines années. La Fondation Jean-Jaurès estime que 9 000 milliards d'euros de patrimoine vont changer de mains en France entre 2025 et 2040, avec un flux successoral annuel qui atteindra 677 milliards d'euros à cet horizon.

Derrière ce chiffre se cache une réalité très concrète : des appartements en indivision, des terrains sans repreneur, des résidences secondaires que personne n'entretient, et des milliers de familles qui n'ont jamais vraiment parlé de transmission. Voilà ce qui arrive. Et c'est là que le conseil notarial reprend toute sa dimension.

Une bascule générationnelle, pas seulement une hausse des successions

Les chiffres de l'INSEE dessinent l'ampleur du phénomène. En 2024, le patrimoine des ménages français atteint 14 953 milliards d'euros, soit 8,2 fois leur revenu disponible net. La moitié la mieux dotée en détient 93 %. Les 10 % les mieux dotés en concentrent 48 %.

Ce patrimoine est fortement immobilier : 61 % du patrimoine brut moyen des ménages est constitué de biens immobiliers. Pour les ménages situés entre le 4e et le 9e décile de patrimoine (les classes moyennes et supérieures), cette proportion monte à environ 70 %. Et à partir de 70 ans, 71,3 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.

Cette transmission dépasse la simple hausse des successions : elle représente une bascule générationnelle. Les baby-boomers ont accumulé leur patrimoine au cours de décennies de hausse immobilière, dans un contexte de plein emploi et de protection sociale forte. Ils arrivent précisément à l'âge où ce stock patrimonial atteint son maximum (autour de 60 ans selon l'INSEE) et commence à se transmettre. Souvent sans que personne n'ait vraiment anticipé ce moment.

Le vrai problème n'est pas fiscal

Quand on parle de succession, le premier réflexe est la fiscalité : les droits à payer, les abattements disponibles, les barèmes applicables. Cette lecture est légitime, mais incomplète.

Les problèmes concrets que rencontrent les familles après un décès non préparé sont rarement d'abord fiscaux. Ils sont familiaux, pratiques, et souvent imprévisibles : qui veut garder la résidence secondaire et qui veut vendre ? Comment compenser un héritier quand les autres ne peuvent pas racheter sa part ? Que faire d'un appartement locatif en indivision dont les revenus sont perçus par trois personnes qui ne s'entendent plus ? Comment trancher entre enfants issus d'unions différentes, chacun avec ses attentes et ses souvenirs ?

L'indivision, résultat par défaut d'une succession non préparée, est souvent présentée comme un régime transitoire. Dans les faits, elle peut durer des années, geler des décisions, alimenter des tensions et finir devant un juge. Ce scénario est pourtant courant : des milliers de successions aboutissent chaque année devant un juge.

La vraie valeur du conseil notarial réside dans la capacité à organiser la transmission avant que les tensions naissent, avant que les positions familiales se cristallisent, avant que le temps joue contre tout le monde.

Ce que le notaire peut anticiper concrètement

L'anticipation notariale n'est pas réservée aux grands patrimoines. Elle est utile à partir du moment où une famille possède un bien immobilier, des enfants, une situation de couple, stabilisée ou recomposée, et une intention, même floue, de transmettre. C'est-à-dire pour une très large majorité des familles françaises.

Les outils ne manquent pas. Leur valeur tient à leur adéquation à une situation précise, pas à leur complexité théorique.

Le testament organise les dernières volontés : désignation d'un légataire, protection du conjoint survivant, dispositions particulières sur certains biens, prévention des ambiguïtés. Il est utile dès lors qu'une famille veut que ses souhaits soient respectés.

La donation simple permet de transmettre de son vivant, en bénéficiant des abattements disponibles : 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. Ce cadre peut être mobilisé progressivement sur plusieurs années. Son point de vigilance : sans organisation d'ensemble, des donations successives peuvent créer des déséquilibres au moment du rapport successoral.

La donation-partage va plus loin en répartissant les biens entre héritiers avec des valeurs fixées au jour de la donation. Elle pacifie la transmission, évite les réévaluations au décès, et force une conversation familiale sérieuse avant que les tensions s'installent. C'est l'un des actes à plus forte valeur ajoutée humaine dans le conseil notarial.

Le démembrement de propriété permet de transmettre la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usage et les revenus. La pleine propriété se reconstitue à l'extinction de l'usufruit, sans droits supplémentaires. Particulièrement adapté aux transmissions de biens immobiliers de valeur, il permet d'anticiper sans se dessaisir.

La SCI familiale peut faciliter la détention collective et la transmission progressive de parts sociales. Elle implique une gestion continue et des coûts de structure, mais prend tout son sens pour les patrimoines immobiliers significatifs, à transmettre sur plusieurs générations ou à plusieurs héritiers.

Le mandat de protection future et le mandat à effet posthume méritent d'être mentionnés : ils permettent d'organiser la gestion du patrimoine en cas d'incapacité progressive, ou dans la période transitoire qui suit un décès. Utiles dans les situations familiales complexes, ils restent trop peu connus des familles.

Aucun de ces outils n'est universel. Leur pertinence dépend de la composition du patrimoine, de la situation familiale, des objectifs de chacun et des arbitrages à faire entre équité, liquidité et conservation de la valeur. C'est précisément ce que le notaire peut évaluer, là où les familles, laissées seules, ont peu de chances d'anticiper correctement.

La grande transmission sera immobilière

61 % du patrimoine brut moyen des ménages est constitué de biens immobiliers. Chez les classes moyennes et supérieures, cette proportion monte à 70 %. Et chez les ménages de plus de 70 ans, plus de sept sur dix sont propriétaires de leur résidence principale.

Transmettre ce patrimoine, c'est transmettre des actifs réels, géographiquement localisés, souvent chargés de mémoire familiale, et dont la valeur dépend d'un contexte que les familles ne maîtrisent pas toujours. Un bien transmis peut être situé dans une zone réglementée par un plan de prévention des risques, soumis à des servitudes d'utilité publique, concerné par un droit de préemption, couvert par des prescriptions de travaux, ou situé sur un terrain anciennement occupé par une installation classée. Sa constructibilité peut avoir évolué. Son usage peut être contraint.

Ces informations ne sont pas des détails. Elles conditionnent ce que l'héritier peut réellement faire du bien transmis, sa valeur de marché effective, et parfois les obligations qui l'accompagnent. Le notaire qui aide une famille à anticiper une transmission immobilière a tout intérêt à pouvoir accéder rapidement à ces données, pour nourrir son analyse et permettre à la famille de comprendre concrètement ce qu'elle transmet ou reçoit. C'est dans cette logique que Documan conçoit ses liasses documentaires : rendre l'information environnementale, urbanistique et réglementaire plus lisible, plus rapide à exploiter, et plus utile dans le conseil rendu au client.

La loi de 2026 : ce que le législateur lui-même a signalé

En avril 2026, le législateur a adopté la loi n°2026-248, qui facilite la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes, notamment pour éviter la dégradation de biens immobiliers laissés sans décision claire. Cette réforme dit quelque chose de simple : le blocage successoral est un problème suffisamment répandu pour avoir nécessité une intervention législative. Ce que le conseil notarial peut organiser en amont, la loi est parfois contrainte de dénouer après coup.

Une fenêtre fiscale mérite d'être signalée en parallèle. Jusqu'au 31 décembre 2026, certaines donations de sommes d'argent consenties pour financer l'acquisition, la construction ou la rénovation énergétique d'une résidence principale bénéficient d'une exonération temporaire, dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par bénéficiaire. Ce type de dispositif n'est jamais reconduit automatiquement. Des familles qui auraient pu en bénéficier le découvrent souvent après son expiration.

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La grande transmission des baby-boomers est souvent présentée comme un choc économique ou un enjeu fiscal. Pour les notaires, elle sera surtout un défi de conseil, probablement le plus important de la génération.

Les familles qui arriveront avec un patrimoine organisé, des volontés clairement exprimées et une répartition anticipée vivront une transmission ordonnée. Celles qui n'auront rien préparé subiront parfois des indivisions bloquées, des biens dévalorisés faute d'entretien, des héritiers épuisés par des années de désaccord.

Cette différence tient avant tout à la qualité du conseil reçu en amont. Et c'est précisément ce rôle que le notaire est le mieux placé pour tenir : architecte discret d'une transmission réussie, avant que les tensions n'aient eu le temps de s'installer.

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Sources

1. Fondation Jean-Jaurès, La "grande transmission", l'impôt sur les grandes successions, novembre 2024 : https://www.jean-jaures.org/wp-content/uploads/2024/11/Rapport_IGS.pdf
2. INSEE, Le patrimoine économique national en 2024, 6 novembre 2025 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/8661938
3. INSEE, Les montants de patrimoine détenus par les ménages en 2024, 9 décembre 2025 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/8672665
4. INSEE, La détention de patrimoine des ménages en 2024, 14 mai 2025 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/8569009
5. Notaires de France, Sortie de l'indivision et succession vacante : ce que change la loi n°2026-248 du 7 avril 2026, 1er juin 2026 : https://www.notaires.fr/fr/actualites/sortie-de-lindivision-et-succession-vacante-ce-que-change-la-loi-ndeg-2026-248-du-7-avril-2026
6. Notaires de France, Succession : donation-partage et donation transgénérationnelle : https://www.notaires.fr/fr/donation-succession/donation/succession-donation-partage-et-donation-transgenerationnelle
7. impots.gouv.fr, Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/que-puis-je-donner-mes-enfants-petits-enfants-sans-avoir-payer-de-droits
8. Ministère de la Transition écologique, Donations : deux dispositifs complémentaires d'exonération pour soutenir les projets immobiliers, 19 septembre 2025 : https://www.ecologie.gouv.fr/presse/donations-deux-dispositifs-complementaires-dexoneration-soutenir-projets-immobiliers
9. Géorisques, L'information des acquéreurs et des locataires : https://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial/plaquette_IAL.pdf
10. Actu-Juridique, Grande transmission : le testament caché des baby-boomers, 2 juin 2026 : https://www.actu-juridique.fr/fiscalite/fiscal-finances/grande-transmission-le-testament-cache-des-baby-boomers/